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关于向社会征求《南昌市住房发展“十四五”规划(征求意见稿)》意见建议的通知
来源:  发布日期: 2021-02-26  访问量:

根据《南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市住房发展规划(2021-2025年)编制工作方案的通知》(洪府厅发[2020]83号)部署要求,编制了《南昌市住房发展“十四五”规划(征求意见稿)》。根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规要求,现将《南昌市住房发展“十四五”规划(征求意见稿)》向社会公示,征求公众意见。

公示时间:30天(2021年2月26日至2021年3月27日)。

公示地点:南昌市住房保障和房产管理局网站(http://fgj.nc.gov.cn/)

联系方式:南昌市住房发展规划编制工作领导小组办公室  (电话:86719321/18170961991)

南昌市城市规划设计研究总院  石清  340071116@qq.com

南昌市住房发展规划编制工作领导小组办公室

2021年2月26日


 

南昌市住房发展“十四五”规划

(征求意见稿)

 

“十四五”期间(2021-2025年)是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后,乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。南昌市承担着“彰显省会担当”、不断开创“五城”建设新局面的时代责任,肩负着建设“富有创新活力和文化魅力,令人向往的中国智造新城、山水名城”的重要使命。“十四五”期间,推进南昌市住房发展,保持我市房地产市场平稳健康发展,是实现上述目标的重要保障。根据《南昌市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》,制定本规划。

一、回顾“十三五”发展

“十三五”期间,我市坚决贯彻落实中央房地产市场调控精神,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,坚持稳地价、稳房价、稳预期,积极应对市场变化,采取有效措施,保持房地产市场持续平稳健康发展;不断完善住房保障政策与措施,初步形成实物配租与货币补贴结合、多主体供给的住房保障体系;稳步推进城镇棚户区和老旧小区改造,探索住宅小区综合治理机制,推进节能环保和住宅产业现代化等,有效改善市民居住条件。

“十三五”期间,我市累计发放公租房租赁补贴40632户,完成全市“十三五”规划目标的128.48%。完成公租房分配51897套,实现公租房分配率96.76%,公租房空置率未超过10%,其中政府投资的公租房分配率达100%,全面完成了“十三五”规划确定的各项指标任务。

(一)住房发展水平不断提高

1.城市居住空间不断拓展。2000年以来,在城市总体规划的指导下,重点打造红谷滩、艾溪湖、朝阳新城、九龙湖新城、新建城等新城新区,大大拓展了市区居住空间,改善了市民居住条件。2016年-2019年,市区居住用地从95.2平方公里增长到106.7平方公里,增长了12.08%;市区人均居住用地指标从29.50平方米增长到29.64平方米,增长了0.47%;市区常住人口从323万人增长到365万人,增长了13.0%。人均居住用地指标略有提高,居住用地增长基本与人口增长基本匹配。

2.人均住房面积有所提高。2016年-2019年,城镇居民人均住房建筑面积由2016年的35.08平方米增加至2019年的38.95平方米,提前实现全面建设小康社会关于人均住房建筑面积的标准(30平方米)。

3.住房供应结构有所改善。“十三五”期间,积极落实国家省、市关于房地产市场调控和住房保障政策,加快完善我市住房供应结构。2016年出台加快培育和规范管理住房租赁市场的政策,2017年起推出“三限房”4.1万套,2020年制定我市“长效机制”工作方案;2016年至今完成各类棚户区改造13.32万套,筹集或建设人才公寓2525套,自2016年起停止公租房建设并全面实行货币化补贴,2018年至今试点利用集体建设用地建设租赁住房项目3个,并不断完善各项住房保障制度。初步建立了我市多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

(二)住房市场发展总体平稳

1.房地产开发住宅投资平稳增长。2016年-2019年,全市完成房地产开发投资3268.4亿元,其中住宅开发完成投资2227.3亿元,年均增长13.1%,分别高于全省和中部六省0.70.8个百分点,对稳定经济增长起到了重要作用。

2.新建商品住宅供销基本平衡。2016-2019年,全市新建商品住宅销售面积5485万平方米,年均供销比约1.1(合理区间为0.8-1.2)。2019年新建商品住宅销售面积1580万平方米,库存去化周期在7.8个月左右,低于同期江西省和全国平均水平。

3.新建商品住宅价格在合理区间。2016-2019年,市区新建商品住宅综合销售价格指数年均增长率约8.8%,与我市地区生产总值和城镇居民可支配收入增速基本匹配。2018年全市房价收入比为13.9,低于同期全国50个典型城市的房价收入比均值,在中部省会城市中仅高于长沙,低于合肥、郑州和武汉。

4.商品住房用地成交较为平稳。2016年-2019年,市本级普通商品住房用地出让面积为17105亩,可开发住宅建筑面积与同期新建商品住宅销售面积基本匹配;市本级普通商品住房用地成交价格指数年均增长率约3%,低于同期新建商品住宅综合销售价格指数年均增长率。

5.房地产市场调控成效显著。坚决贯彻落实各项调控措施,住房市场调控和监管取得积极成效,住房市场秩序明显改善。通过加大住宅用地供应量、适度提高土地竞买条件、强化房地产市场和企业管理等措施,实行限价、限购、限售、差别化的住房税收和信贷政策,抑制投资投机性购房,支持居民合理住房需求。

(三)住房保障体系不断完善

1.基本住房保障能力进一步增强。“十三五”期间,全力推进公租房分配,截至2020年,全市53634套公租房(廉租房)已分配51897套,分配率96.76%,其中政府投资的39270套公租房,已全部分配。住房保障方式进一步完善,由以往的实物保障为主逐步转向了实物建设和租赁补贴并举。2016-2020年上半年,累计发放公租房租赁补贴126272户次,超过各年目标总和的29.48%,累计发放住房租赁补贴2.96亿元。

2.住房公积金作用不断增强。2019年与2015年末相比,公积金缴存单位增加了3288家,缴存人数净增加18.04万人,当年度缴存金额大幅增加67.73亿元,提取额增加了45.73亿元,公积金覆盖面逐年提高。20162019年,共发放贷款5.31万笔、212.82亿元,公积金低息贷款减轻了中低收入家庭的购房压力。20162018年初,共开展公转商贴息贷款5931笔,已支付职工贴息额6888.06万元,缓解了公积金资金压力,尽最大可能服务了缴存职工。

3.住房保障制度日益完善。“十三五”期间,根据形势发展,不断完善住房保障制度,先后出台了《南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市已购经济适用住房上市和回购操作流程的通知》(洪府厅发〔2016116号)、《南昌市人民政府办公厅关于加快培育和规范管理住房租赁市场的通知》(洪府厅发〔2018136号)、市委市政府办公厅出台《南昌市人才公寓建设实施意见》(洪办字〔202019号)、《南昌市人民政府办公厅印发关于进一步提高企业等单位自建公租房使用效率的实施意见的通知》(洪府厅发〔202037号)、《南昌市中心城区外来务工人员发放租赁补贴的操作细则》的通知(洪房字〔202075号)、《进一步深化商品房屋租赁管理改革的通知》(洪房字〔2020418号)等政策。行业主管部门则从操作层面规范了公共租赁住房年审、动态审核及异议复核等相关工作制度。

4.棚户区改造稳步推进。“十三五”期间,全市进一步加大了棚户区改造力度,累计改造各类棚户区13.32万套,进一步改善了群众居住条件,提升了城市功能和品质,推动了经济社会发展。2013年以来,市级共建设旧改安置房项目共74个,建筑面积约1649.8万㎡,住宅约10.33万套,其中,竣工项目16个,在建项目45个,前期项目13个。

(四)住宅环境品质有效提升

1.老旧小区改造加快实施。2019 年纳入中央财政支持改造城镇老旧小区47个,惠及4.29万户,2020纳入中央财政支持改造城镇老旧小区204个,惠及5.8万户。2020年南昌市城市建管十大提升行动正在施工改造小区247个,涉及居民10万户。

2.物业管理与服务水平逐步提高。“十三五期间,全市物业服务覆盖面逐步扩展,新建商品住宅物业服务覆盖率100%,还逐步向老旧小区扩展,于2019年出台了《创新老旧居民区物业服务模式试点工作方案》(洪府厅发[2019]125号),在东湖、西湖等五个老城区十个老旧小区试点推行“‘内物业服务、外公共服务门内门外行政管理全覆盖的老旧居民区物业服务新模式,为改善老旧小区脏乱差环境进行了制度探索。同时,全市物业服务品质也在不断提升,十三五期间,先后有116个物业服务项目获评市级物业管理优秀示范小区,42个物业服务项目获评市级优秀示范大厦,100个物业服务项目获评省级示范小区大厦。

3.建筑节能化、智能化水平进一步提升。全市城镇新建建筑设计执行节能强制性标准达标率为100%;新建小区绿化率均超过30%;智能家居、监控系统、楼宇自控系统等逐渐进入小区。

4.城镇公共服务设施和基础设施配套逐步完善。以党建引领基层社会治理创新,推动“1+5+X”邻里中心建设。学校、医院、文化、体育等功能不断向新区延伸,公共交通出行率不断提高,既有住宅加装电梯工作稳步实施,城镇居民住房品质不断提高,居住环境进一步改善。

“十三五”期间,我市住房发展工作取得了明显成效,房地产市场持续平稳健康发展,但同时也存在一些问题。一是住房供应体系有待进一步完善,多主体供给、购租并举的住房体系尚未完全建立,租赁住房市场培育不足;二是住房供需总量基本平衡,但结构性矛盾仍较为突出;三是公租房停止实物建设,多渠道保障的住房保障体系尚不健全;四是我市仍然存在较多老旧住房,老旧小区改造和城市更新压力较大;五是房地产行业发展处于转型期,房地产市场不稳定因素增多,物业管理面临诸多挑战;六是房地产市场平稳健康稳定发展的长效机制尚在建立,短期内受宏观经济、新冠疫情等影响,社会预期不够稳定。

二、把握发展形势与需求

(一)认识“十四五”发展形势

“十四五”期间,我市将面临经济转型发展、新一轮科技革命和产业变革及新型城镇化等新的发展形势,对住房发展提出了新的更高要求。未来五年,我市住房发展将进入新阶段,在保障和改善民生方面肩负新使命,同时也面临一些新挑战。

1.经济转型发展阶段房地产市场风险防范压力加大。我国经济增速“换挡”阶段,由高速增长向中高速增长转换,受国外复杂形势以及国内经济转型发展、环境约束趋紧、民生改善紧迫等因素的综合影响,南昌经济增长速度持续放缓。当前,南昌正处于经济结构调整的关键期,在经济增速放缓的背景下,防范和化解房地产市场风险已成为当前维护社会稳定大局的重要任务,要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,坚定不移推进落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

2.新一轮科技革命和产业变革对人才安居提出新要求。新一轮科技革命和产业变革将改造全球传统生产模式和服务业态,推动传统生产方式和商业模式变革,促进工业和服务业融合发展,重塑产业格局。在上述因素的影响下,新一代信息技术的快速发展及其与新能源技术、生物技术、新材料技术的交叉融合,将对南昌创新驱动发展和产业结构升级产生颠覆性影响,将吸引大量人才持续流入,促进我市人口结构进一步调整优化,并对我市住房发展和人才安居提出更高要求。

3.新型城镇化给住房市场带来前所未有的发展机遇。中心城市、都市圈城市群逐渐成为城镇化的主要载体,人口流入地区呈现沿海地区“群心汇聚”、内陆省份“一省一中心”的总体格局。人口流动、城镇化、都市圈和城市群发展一方面影响了南昌未来产业发展所需劳动力的要素、资源、产业和基础设施供给满足程度,另一方面为南昌积极融入长江中游城市群以及构建大南昌都市圈,拓展发展空间提供了良好契机。人口集聚的极化将给我市住房市场带来前所未有的发展机遇,需要立足本市实际,完善购房政策,吸引外来就业人口常住、落户,进一步加强民生建设,通过破解土地资源瓶颈、推进城市更新、住宅产业化等工作,稳步发展住房事业,优化我市人居环境,协调居住空间布局,提升人均居住水平,推动大南昌都市圈发展。

4.住房发展进入总量供需基本平衡的阶段性调整期。从房地产周期的规律来看,自1998年住房市场化改革以来,我国住房市场经历了近二十年黄金发展期,中长期来看,住房市场进入供求总量基本平衡、增速逐渐放缓、结构逐步优化的新阶段。目前,我市城镇住房总体水平较高,2019年人均住房面积达到38.95平方米,市区城乡居民户均拥有住房套数达到1.5套。但短期内住房发展结构失衡问题仍较为突出,结构性过剩与结构性短缺并存。住房发展调整时期,供需存在的结构性矛盾将加速凸显,这将对我市住房市场和政策带来较大挑战。

面对发展新形势,必须积极贯彻落实中央决策、部省工作要求部署,把住房发展放到全市“十四五”发展的大局中,科学谋划,围绕新目标、新要求,聚焦新情况、新问题,实现新提升、新突破,不断改善居民居住条件,保证让广大居民共享改革发展成果,共创城市美好未来。

(二)科学预测住房发展需求

“十四五”期间,预计全市住房需求年均约10.0万套(约6200万平方米),其中,新增人口购租房需求约6.0万套,存量人口改善性购房需求约2.5万套,城市更新住房需求约1.5万套。

1.新增人口购租房需求。“十四五”期间,我市仍为人口净流入城市,新就业大学生与外来务工人员为主要购租住房群体。参考近十年期间人口流入情况以及全市大学生购租住房需求调研,考虑人才引进相关政策激励,预计“十四五”期间全市新增人口住房需求年均约6.0万套。

2.存量人口改善性购房需求。“十四五”期间,我市经济将继续保持稳定增长,居民生活水平将持续改善,住房改善性需求潜力亦将进一步释放。综合全市人口结构变化情况、新建商品住房与存量商品住房市场发展分析、存量住房结构分析、住房需求调查等研究,预计“十四五”期间全市存量人口改善性购房需求年均约2.5万套。

3.城市更新带来的住房需求。“十四五”期间,我市将继续有序开展城市更新工作,加快老城疏解和土地二次开发利用,提升居民居住质量。预计“十四五”期间全市住宅拆迁改造需求年均约1.5万套。

三、明确总体要求与目标

(一)指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的,聚焦“作示范、勇争先”目标定位和“彰显省会担当”新要求,坚持“房住不炒”定位,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,建立健全长租房政策,实施开展共有产权房试点。

(二)基本原则

1.坚持以人为本、民生优先。住房发展要始终践行以人民为中心的发展思想,坚持保障和改善民生优先导向,满足居民合理住房需求,突出住房居住功能,把解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点和落脚点,努力维护社会公平,增进人民福祉,让广大人民群众有更多获得感。

2.坚持增加供应、优化结构。为确保住有所居,充分用好增量资源,积极盘活存量资源。坚持市场配置和政府保障相结合,适当增加市场房源供应数量,提高租赁住房、中小套型普通商品住房供应比例,优化保障性住房的供应结构。

3.坚持多策并举、补齐短板。加快完善各方面体制机制,使市场在资源配置中起决定性作用,更好地发挥政府作用,不断激活市场和社会活力,多渠道利用各种资源解决居民住房问题。创新政府提供公共服务和实施市场监管方式,健全工作机制,突出重点,破解难题,补齐短板,服务百姓安居。

4.坚持统筹发展、协调推进。坚持规划引领与管建并举相结合,提升管理能级,促进城市有机更新和城市特色风貌塑造相协调。统筹推进城乡发展一体化,协调好住房发展的经济功能和社会功能,健全协同机制,构建公平多元的住房公共服务体系。更加突出区级层面的主体责任,把促进住房市场平稳发展、推进住房保障、服务百姓安居纳入区级工作目标。

5.坚持绿色发展、生态宜居。顺应市民对美好生活的追求,把绿色作为城市核心竞争力的关键要素,推进绿色低碳、健康的生产生活方式。加大住房建设和修缮改造科技创新力度,节约集约利用土地、水、能源等资源,强化环境保护和生态修复,打造宜居宜业社区,使城市更具韧性、更可持续。

(三)发展目标

按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系,建立和实施房地产市场平稳健康发展长效机制。“十四五”期间,在国家“因城施策”的政策导向下,我市住房进一步完善住房供应体系,形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的差异化住房政策体系,促进住房消费健康发展。供应结构按照收入分组可划分为127,即面向住房困难、低收入家庭的公共租赁住房占10%,面向中低收入家庭、特定人群的政策支持性住房占20%,普通商品住房占70%。到2025年,基本形成符合市情的住房供应和保障体系,实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房保障范围扩大、供应结构有所优化、居住环境明显改善、管理能级显著提升。到2035年,形成完善的房地产市场平稳健康发展长效机制,建成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

“稳地价、稳房价、稳预期”主要目标一览表

类 别

指 标

单位

2020

2025

属性

稳地价

住宅用地同比价格指数涨跌幅

%

年均[-5.0~5.0]

约束性

稳房价

新建商品住宅价格指数涨跌幅

%

年均[-5.0~5.0]

约束性

租赁同比住房价格指数涨跌幅

%

合理区间

预期性

稳预期

住宅用地计划供应

公顷

年均[600]

约束性

新增住宅供应

万套

累计[50]

约束性

万平方米

年均[6200]

约束性

 

多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系指标表

住房类型

供应比例

供应方式

供应对象

供应标准

供应价格

普通商品房

70%左右

可租可售

符合条件的各类居民

--

继续实施宏观调控

政策支持性住房

人才住房

20%左右

实物可租可售、以租为主、或租购房补贴

符合条件的各类人才

建筑面积以5060-90平方米左右为主

按相关规定

利用集体建设用地建设的租赁住房

只租不售

符合条件的各类居民

按有关实施方案

按有关实施方案

共有产权住房

以售为主

符合条件的中低收入家庭

中小户型为主

视情出台相关规定

定向限价商品住房

以售为主

符合条件的中低收入家庭

中小户型为主

视情出台相关规定

公共租赁住房

10%左右(综合占比)

实物只租不售、或货币补贴

符合条件的住房困难家庭或人员、公共服务行业职工等

建筑面积以60平方米以下

按相关规定

 

四、加强住房空间布局引导

顺应住房发展空间规律,加强住房空间布局战略导向。要结合各县区人口、产业变化趋势和未来发展进行安排,基于理性的规划评价,结合现状条件、城市发展重要方向、重大设施布局等,匹配空间资源需求和供应,支撑实现规划期内住房发展目标。

(一)促进区域市场协调发展

1.统筹大南昌都市圈住房发展战略。发挥南昌市作为大南昌都市圈核心城市的积极作用,加强跨市住房发展合作,加快道路交通基础配套设施的互联互通,合理引导房地产开发与住房消费需求。合理确定城际住房重点开发区域,协同住房发展规划编制,重点加强居住用地布局、住房供应比例、基础设施配套、开发建设时序的衔接。建立区域联动调控机制,着力建立深度融合、相互补充、格局优化、梯级供给的住房供应和消费结构,落实大南昌都市圈住房公积金异地合作等政策。

2.协调全域住房空间拓展重点方向。立足南昌市新型城镇化和大都市圈发展趋势,充分考虑经济产业结构调整带来的重点区域发展需求,适应资源形势变化,服从于城市空间和功能优化的要求。结合新一轮国土空间总体规划确定的全域空间布局结构,形成适量开发主城区,重点打造五大新城,优先开发轨道交通沿线区域,县区尽量集约成片布局,注重建立生态屏障的住房空间战略。

(二)优化城区住房空间布局

3.推动老城区住房更新改造。尊重向心择居的传统观念,顺应“向心吸引力”,通过城市更新挖潜内环地区居住供应潜力,充分认识老城区高密集度居住环境现状,住房发展以存量改造更新为主、增量开发建设为辅,加快推进老旧小区进行环境综合整治,结合棚改、旧改等措施提高城市功能品质,适度降低居住密度。

4.提高主城区住房与居住配套供给质量。提升内环外围邻近地区的居住环境,缓解局部城市中心地区居住规模相对不足或房价过高的矛盾。在青山湖西岸、象湖西岸、洪都片区、江铃片区、蛟桥中心区、欣悦湖片区等重点区域适当增加新增居住用地供应;增加各类保障性住房和租赁住房的有效供给,着力加大教育、医疗等资源配置,改善居住环境,提高居住品质。

5.促进新城区居住与产业协调开发。培育外围新城新区增长极的居住功能,以“反磁力”中心,分担中心区功能、辐射周边。针对以往新城区过度注重房地产开发而对产业功能不够重视的问题,未来要加强产业与人口同步导入,促进外围地区居住空间和产业园区协调开发,逐步发展成为综合性城区。

(三)明确近期建设重点区域

6.重点推进轨道交通沿线住宅开发。重视客运走廊地区居住配套,以轨道交通、快速公交系统(BRT)引导人口集聚,通过与轨道交通发展相衔接,重点推进地铁场站上盖物业开发,并推动九龙湖新城、九龙湖片区西部组团望城副中心、航空城、高铁新城、蛟桥中心区等地铁沿线的大型居住区、地铁小镇规划。打通居住区交通瓶颈,形成带状连绵与点状集聚相结合的居住布局,促进居住空间与就业空间的协调发展。

7.加大重点新城新区住房供应。按照城市规划确定的“一核一带两翼”城镇空间布局,内优外扩,重点推进空港新城、陆港新城、九望新城、高铁新城、职教城、VR科创城、航空城等功能片区建设,适当增加住宅用地供应,完善城市基础设施和公共服务设施建设,通过产城融合的规划建设方式,带动产业建设和多元化高品质住宅供应。

(四)合理布局保障性住房

8.合理布局保障性住房。保障性住房规划布局须综合考虑就业、服务、交通、社会空间需求,宜邻近多层次多样化的就业密集区,依靠便利的日常生活服务设施,依托低成本的交通方式和设施,寻求功能混合和社会融合,并在住宅用地供应计划中优先予以保障。

五、优化完善住房保障体系

针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化的住房保障体系,健全实物和货币补贴相结合的基本住房保障政策,解决好城镇中低收入家庭、新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。探索发展政策性租赁住房,多渠道保障和改善市民基本居住条件。

(一)加大公租房保障力度

9.完善公租房管理机制要进一步完善公租房分配、使用及监管机制。严格申请审核标准,从源头上把握公租房政策实施的公平和效率。规范退出机制,提高公租房的利用效率。加强后续管理,应当按照“属地管理”的原则由各区政府部门做好运营管理工作,探索将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。健全监督机制,加大对相关信息进行公开和披露的力度。

10.提高租赁补贴的比例。在存量公租房实物滚动使用的基础上,按照尽力而为、量力而行的原则,积极推行住房租赁补贴制度,对城镇低保、特困人员、支出型贫困低收入家庭、低收入住房困难家庭、公共服务行业职工等实行依申请应保尽保,力争我市公共租赁住房供应(含公租房租赁补贴)占住房供应总套数的比例不低于10%

(二)大力发展政策支持性住房

11.落实人才公寓建设计划。按照“政府主导、社会参与;市级统筹、县级落实;统一规划、分步实施;以需定建、多点布局”的基本原则,统筹我市人才住房建设,多渠道增加人才公寓供应,视情提高人才住房补贴标准,取消申请人才租赁住房社保缴纳时间限制。力争到“十四五”末,达到满足10万人租住需求的人才住房总规模,基本满足全市引进人才的过渡性居住需求。

12.探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。进一步加快培育和发展我市租赁住房市场,继续稳妥推进我市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,构建租购并举的住房体系和城乡统一的建设用地市场,积极完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平。

13.视情发展共有产权住房。视情探索开展建设配售型共有产权住房。共有产权住房用地可采用划拨方式供应。共有产权住房建设、买卖、经营等环节可按国家有关规定享受原经济适用住房的税收优惠政策。共有产权住房实行封闭运行,规定期限内,只能由政府回购;规定期满后,可向符合条件的居民家庭转让,政府有优先回购权。

14.视情发展定向限价商品住房。加强对中等收入偏下群体购买新建普通商品住房需求的支持力度,视情调整我市新建普通商品住房全面限价的调控政策,在“稳地价、稳房价”的前提下,发展部分定向限价商品住房。通过在政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,由建设单位通过公开竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售。定向限价商品住房实行半封闭运行,规定期限内,可通过补差价方式转为普通商品住房,政府有优先回购权;规定期满后,可转为普通商品住房。

15.优先保障建设用地。探索城市更新项目配建政策支持性住房建设,提高更新配建比例,在改造方向为新型产业的更新项目中安排一定比例的用地建设配套住房,促进职住平衡。应将人才公寓建设用地纳入年度建设用地供应计划,实行计划单列、专地专供,予以重点保障,落实人才公寓项目选址;企事业单位利用自有存量用地建设租赁型人才公寓,土地用途不变,依然按原有用途管理,物业不售、产权不得办理分割登记。完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

(三)力争完成旧改安置房建设

16.力争完成旧改安置房建设。继续推进旧改安置房建设,激发城市发展活力,提升和完善城市功能,改善城区落后面貌。到“十四五”末,“十二五”遗留下的旧改安置房建设任务全部完成;“十三五”确定的建设项目全部开工,并力争50%以上的项目建设完成。

六、促进住房市场平稳健康发展

因城施策,进一步优化住房市场供应结构,完善土地出让方式,积极稳定住房价格,提高中小套型住房供应比例。大力发展住房租赁市场,完善购租并举的住房市场体系。强化住房市场监管,建立健全房地产市场发展长效机制,促进住房市场平稳健康发展。

(一)稳定新建商品住房市场

17.提高中小套型住房供应比例。结合我市实际,科学合理引导多层、小高层、高层的中小套型住房建筑面积标准。进一步加大商品住房用地中小套型住房供应比例,增加中小套型普通商品住房上市供应量,切实满足中低收入家庭的自住需求。鼓励以公共交通为导向的社区开发模式,提高轨道交通站点周边区域商品住房用地中小套型住房供应比例,实现城市组团式紧凑开发。

18.完善新建商品住宅销售制度。落实新建商品住房上市预报制度,要求开发企业对项目上市计划做好提前预报,指导开发企业合理定价,确保房价理性平稳。规范申请预售许可、销售信息公示和售前告知等行为。适时探索现房销售及商品住房按套或套内面积计价方式。

19.完善商品住宅用地供应方式。根据各区域商品住宅库存及销售等市场情况,合理确定采取“限房价、竞地价”方式出让商品住宅用地的面积和具体地块。视情采取“招标挂牌复合出让”、“地价房价双竞”、“限地价、限房价、竞配套”、“地价与自持面积双竞”等出让方式。

(二)规范存量商品住房市场

20.视情建立存量商品房价格引导制度。进一步完善存量房价格监管机制,定期发布全市存量房项目合理成交价格信息,规范中介机构交易行为,对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目,引导市场理性交易。

21.提高存量住房使用效率。积极制定相关鼓励措施,盘活存量空置住房,探索将部分存量空置住房转为人才公寓或公共租赁住房。

(三)大力培育住房租赁市场

22.加强住房租赁市场管理。加快建设我市商品房屋租赁服务管理信息平台,实现房源核验、信息发布、租赁合同网签备案、租赁企业备案、企业及从业人员信用评价等在线服务查询功能。政府职能部门各负其职加大对租赁住房的综合管理,加强出租房安全及治安管理。建立住房租赁价格信息发布制度,定期发布区域市场租金水平。建立和完善住房租赁监管制度,强化住房租赁市场监管,严厉打击垄断房源、哄抬租金等违法违规行为。

23.建立和健全长租房政策。加大税收和金融支持力度,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,对签订并履行3年以上住房租赁合同的,应给予政策支持。

24.视情申请中央财政支持住房租赁市场发展试点。视情况申请通过竞争性评审,纳入中央财政对住房租赁市场发展给予资金奖补的试点城市。

25.完善租赁住房用地供应方式。分类安排租赁住房用地,市场化租赁住房可将住房租赁价格作为土地出让前置条件,以招标、挂牌等方式出让;支持利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,制定开发建设、合规运营、抵押处置等配套制度;视情况在适当时候允许租赁住房用地出让价款分期或分年收取。

(四)加大市场监管督查力度

26.坚决遏制投机炒房。根据我市房地产市场调控需要,按照差别化、精细化的原则,视情况调整完善住房限购、限制住房转让、限制企业购房等措施。完善差别化住房信贷政策,适时调整住房贷款比例、期限和利率等,加大对中低收入群体的保障性和改善性住房需求的差别化支持力度。

27.加强房地产市场监管。加强市场监管执法,持续整治房地产市场乱象,净化市场环境,进一步完善全市房地产领域涉稳风险防范处置联席会议工作机制,实现多部门、跨地域纵横向联动监管。强化房地产市场诚信管理,对违法违规行为实施联动查处、联合惩戒,将情节严重的纳入失信黑名单管理,信用评价结果对外公开,并与市场准入、行政审批挂钩。

28.加强房地产市场监测。全面落实国家规范和加强房屋交易网签备案工作的要求,构建以网签备案制度为基础的房地产市场交易管理系统。完善我市房地产市场监测手段,建立部门间信息共享机制与监测平台,以住宅价格为核心指标,对市场运行情况实行日常监测,对土地出让、规划、建设、销售、贷款、竣工、物业管理等全流程进行监测。建立日常监测、月度分析、季度评价、年度考核制度,对存在的问题和风险苗头作出预警提示或进行约谈,并对房地产市场调控目标完成情况进行年度报告。

(五)进一步完善公积金制度

29.进一步完善公积金制度。紧密结合国家对住房公积金制度的改革和发展要求,秉承依法办理、便民高效等原则,改进和完善缴存、提取、使用与监管机制,逐步扩大受益群体覆盖面,探索拓宽使用与支持渠道,充分发挥住房公积金在促进本市职工住有所居、降低住房成本等方面的制度功能。

七、提升住房质量与环境品质

要加快城市更新步伐,推进老旧住宅区综合整治,加强住房配套设施建设。创建生态宜居城市,推进装配式建筑和绿色建筑发展,提升住房质量和建设效率。

(一)改善老旧住区居住条件

30.深入实施老旧小区改造更新。按照老城区振兴计划,深入实施老旧小区改造更新,突出高品质主轴,深化和睦共治、绿色集约、智慧共享理念,建设具有南昌特色的未来社区,促进老城区繁荣复兴。加大城镇老旧小区改造,满足人民群众美好生活需要,到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

31.加强老旧住房使用安全管理。建立健全本市城市房屋使用安全管理体制机制,完善政策体系,落实城市房屋使用安全管理各方责任;十四五期间,建立落实国有土地老旧住房排查、排危、处置和动态监管等相关制度及相应工作。

(二)提升住宅管理服务水平

32.促进物业服务行业健康发展。健全完善“市级政策指导、区县属地管理、街道社区日常监管、部门联合监管”的管理体制;加强事中事后监管,按照上级布置落实开展物业服务行业信用监管;继续推广老旧小区物业服务‘门’内物业服务、‘门’外公共服务’,‘门内门外’行政管理全覆盖”的老旧居民区物业服务新模式。持续推动业主大会成立、完善对业主委员会的指导监督,以市场化手段推动物业服务企业优胜劣汰。

33.完善社区治理体系。加强城市精细化管理,推动资源、管理、服务向街道社区下沉,推动物业管理规范发展。加快推进“1+5+X”邻里中心建设,以党建引领基层社会治理创新,理顺主体责任,夯实基层组织,强化居委会在业主大会、业主委员会组建、换届和日常运作中的指导和监督职责,充分发挥业主大会、业主委员会在小区公共事务中的作用,增强社区自治共治、共建共享能力,提高住宅管理精细化、智能化水平,提高居民的居住满意度。鼓励居委会积极运用新媒体手段,拓展自治渠道和平台,推动自治方式的信息化和现代化。

34.加强住房配套设施建设。全面推进城镇老旧小区改造,完善小区配套和基础设施,进一步提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。住宅工程质量验收合格率达到100%;新建商品房住宅小区物业管理总体覆盖率达到100%;生活垃圾无公害化处理率达到100%,城镇住宅水电气等普及率达到100%,医疗、教育、体育等住区公共配套设施普及率达到100%

(三)提高住宅建设标准

35.提高住宅建设标准。优化住宅户型设计,完善使用功能,提高住宅健康性能。推广装配式建造方式,大力发展绿色建筑,推动绿色建材应用,强化智能化配套建设,积极推进“互联网+智能住宅”深度融合,着力开发绿色、节能、环保、智能等高品质商品房住宅项目。开展低层中密度住宅试点,不断提升宜居、健康水平,满足群众对美好生活的新期盼。

八、明确县区住房发展指引

(一)东湖区住房发展指引

1.重点区域:城北片区(结合棚改)

            青山湖西岸(城市更新)

2.发展目标:新增约2.0万套新建商品住房,其中城北片区1.0万套,青山湖西岸1.0万套。

3.主要任务(1)城北片区。紧密结合轨道交通三号线、四号线的布局,加大轨道交通站点住宅用地的储备与供应,有计划、有重点地推进城市更新改造与环境综合治理,完善基础设施与公共服务设施建设,提升老城区居住品质。(2)青山湖西岸。紧密结合轨道交通四号线的布局,推进青山湖西岸城市更新改造计划,结合现代服务业发展,加大配套住宅用地供应,高起点、高品质地开发建设商品住房。

(二)西湖区住房发展指引

1.重点区域:象湖西岸(重大项目带动)

2.发展目标:新增约2.0万套新建商品住房。

3.主要任务:继续推进华侨城旅游区项目建设,适度安排规划期内居住用地开发计划,通过多元化高品质住宅供应,在承担本地区就业岗位居住职能的同时,加快旅游度假项目规划建设,带动高端消费,引导人口区域集聚,使象湖西岸地区发展成为南昌市富有魅力、宜居的现代化居住地区。

(三)青山湖区住房发展指引

1.重点区域:幸福渠区域(环境整治)

            高铁新城(重大设施)

2.发展目标:新增约6.0万套新建商品住房,其中幸福渠区域1.5万套,高铁新城4.5万套。

3.主要任务(1)幸福渠区域。紧密结合轨道交通二号线延长线站点的布局,加大住宅用地储备,稳步推进商品住房建设。(2)高铁新城。依托高铁车站交通枢纽设施推进周边区域开发建设,突出产城融合、站城一体,完善各项城市基础设施和公共服务设施建设,促进交通、产业、城市融合发展。高铁新城初期发展应合理确定发展规模、功能定位、发展模式、综合配套等,增强对人口和产业的吸引力,牢固持续健康发展的基础,充分发挥经济社会发展效益。

(四)青云谱区住房发展指引

1.重点区域:洪都片区(退二进三)

            江铃片区(退二进三)

2.发展目标:新增约5.0万套新建商品住房,其中洪都片区3.0万套,江铃片区2.0万套。

3.主要任务(1)洪都片区。与轨道交通二号线延长线发展相衔接,逐步推进中航洪都老厂区更新改造,通过功能置换激发旧产业区的发展潜力,以高品质居住环境建设提升城市形象、彰显地区特色、完善城市功能。(2)江铃片区。结合轨道交通三号线的布局与江铃厂区的退二进三,合理安排住宅用地供应,加强民生地产的开发建设,满足本地居民住有所居的需求,加大公共租赁住房的筹集。

(五)经开区住房发展指引

1.重点区域:蛟桥中心区(产业转型升级)

空港新城(重大产业项目)

2.发展目标:新增约4.0万套新建商品住房,其中蛟桥中心区及零星更新地块2.5万套,空港新城1.5万套。

3.主要任务(1)蛟桥中心区。包括创新与总部经济区、创新产业带等。加大住宅用地供应,高起点、高品质开发建设商品住房。(2)零星更新地块。加快推动存量用地退二进三,适当开发建设面向产业园区的普通商品住房和人才安居住房,实现产城融合。(3)空港新城。围绕机场核心,聚集开发要素,以现代服务业为引领,以临空制造业为主体,以生态优先、绿色人文理念打造智慧宜居宜业空港城。结合城镇空间和机场净空影响,合理安排居住用地布局和近远期建设规模,保障园区职住平衡,多渠道聚才引智,搭建人才新高地,高水平实施住房建设。

(六)高新区住房发展指引

1.重点区域:航空城(重大产业项目)

2.发展目标:新增约3.0万套新建商品住房。

3.主要任务:推动瑶湖以东地区发挥后发优势,有计划、有重点地推进重大战略产业建设,完善城市基础设施和公共服务设施建设,通过产城融合的规划建设方式,带动产业建设和多元化高品质住宅供应,引导人口区域转移,优化南昌市住房结构与空间布局,使航空城发展成为富有魅力、宜居的现代化居住地区。

(七)红谷滩区住房发展指引

1.重点区域:九龙湖新城(大型居住区)

            VR科创城(重点片区)

2.发展目标:新增约5.0万套新建商品住房,其中九龙湖新城3.5万套,VR科创城1.5万套。

3.主要任务:(1)九龙湖新城。发挥南昌市作为大南昌都市圈核心城市的积极作用,加强与九江、抚州、宜春等周边城市的协调,统筹大南昌都市圈住房需求的实现与房地产开发进程。将九龙湖新城作为城际住房重点开发区域,继续完善城市基础设施和公共服务设施建设,通过产城融合与城际统筹的方式,提升区域综合功能,优化本市住房结构与空间布局,推动南昌大都市圈建设,促进与周边城市联动发展。(2VR科创城。打造VR产业先行示范区、虚拟现实产城融合示范高地,建设创新、生态、产业、共享、人文五位一体新科技小镇,加快推进基础设施建设,加速产业项目落成,带动生活配套板块开发。

(八)湾里住房发展指引

1.重点区域:黄洋界路沿线(退二进三)

2.发展目标:新增约1.0万套新建商品住房。

3.主要任务:适度安排居住用地规模,促进高品质房地产项目开发建设,在承担本地区就业岗位居住职能的同时,加快旅游度假项目规划建设,带动高端消费,建设具有南昌特色的现代化、国际化山地居住社区。

(九)新建区住房发展指引

1.重点区域:欣悦湖片区(环境整治)

            新建城片区(大型居住区)

            九望新城(产城融合示范区)

2.发展目标:新增约10.0万套新建商品住房,其中欣悦湖片区2.0万套,新建城片区2.0万套,九望新城片区6.0万套。

3.主要任务(1)欣悦湖片区。充分利用前湖快速路贯通的机遇,以民生地产为主体,宜居城区为依托,切实保障本地居民住有所居。(2)新建城片区。加大基础设施建设力度,提供充足和多层次住房以满足本地区的产业配套和外围地区住房需求,以望城工业园产业发展凝聚人气,提升区域综合功能,发挥对新建区旧城的疏解作用。(3)九望新城。沿抚州大街、梦山大道等主要发展轴线导入商贸港、科创基地等产业,通过产城联动,功能上强调多元混合、复合开发,带动沿线生活功能板块的发展。

(十)南昌县住房发展指引

1.重点区域:象湖滨江片区(滨水宜居新城)

            陆港新城(重大产业项目)

2.发展目标:新增约6.5万套新建商品住房,其中象湖滨江片区4.5万套,陆港新城2.0万套。

3.主要任务:(1)象湖滨江片区。继续推动东莲路跨江通道建设,承接九龙湖区域发展势能,完善片区基础设施,加强公共服务设施配套凝聚人气,提供充足和多层次住房产品,带动该片区住房发展。(2)陆港新城。聚焦汽车、食品医药、建筑、商贸等产业,注重产城融合发展,继续完善城市功能与环境品质,引进博能昌南、力高1622等项目,以满足本地区的产业配套需求。

(十一)进贤县住房发展指引

1.重点区域:进贤县城区

2.发展目标:新增约3.5万套新建商品住房。

3.主要任务:加快推进全域新型城镇化,激活农民进城住房需求,重点做强中心城区,按照“湖城合璧”的城市发展格局,以发展生产性服务、商务休闲度假等产业为导向,以青岚湖核心景观为触媒,围绕打造“湖滨城市中心、活力功能集聚区”,重点发展青岚湖南岸的滨水宜居新城。

(十二)安义县住房发展指引

1.重点区域:职教城及城区

2.发展目标:新增约2.0万套新建商品住房。

3.主要任务:优化商品住房供应结构,规范二手商品住房市场和租赁住房市场发展,强化房地产市场秩序整顿,促进住房市场平稳健康发展;优化住房保障体系结构,规范发展经济适用住房,完善公共租赁住房保障,鼓励和支持各类主体建设人才住房,构筑多层次全覆盖的住房保障体系;大力推进社区基础设施及公共服务设施建设,推进住宅小区物业管理全面提质,推进住宅专项维修资金制度改革推进居民住房品质提升;推进住宅建筑绿色化、低碳化、智能化,大力推广装配式建筑,推进住宅产业高质量发展。

各县区新建商品住房发展重点片区及规模

编号

重点片区

新建商品住房套数(万套)

01

东湖区

城北片区

1.0

02

青山湖西岸

1.0

03

西湖区

象湖西岸

2.0

04

青云谱区

洪都片区

3.0

05

江铃片区

2.0

06

湾里

黄洋界路沿线

1.0

07

青山湖区

幸福渠区域

1.5

08

高铁新城

4.5

09

经开区

蛟桥中心区

2.5

10

空港新城

1.5

11

高新区

航空城

3.0

12

红谷滩区

九龙湖新城

3.5

13

VR科创城

1.5

14

新建区

欣悦湖片区

2.0

15

新建城片区

2.0

16

九望新城

6.0

17

南昌县

象湖滨江片区

4.5

18

陆港新城

2.0

19

进贤县

城区

3.5

20

安义县

职教城及城区

2.0

合计

50.0

九、加强实施保障措施

(一)建立健全长效机制

1.落实城市主体责任。根据我市经济社会发展水平、人口规模、住房供求关系等情况,制定和实施“长效机制”。房地产市场调控实行目标管理,按照属地管理的原则,各级党委要加强领导,各级政府要具体负责,承担相应的领导责任和管理责任,各责任单位要牵头落实、各配合单位要统筹联动,形成有效工作合力,确保稳地价、稳房价、稳预期等房地产市场平稳健康发展的各项任务落到实处,并严格考核问责。

2.落实会商协调机制。按照国家、部、省有关决策部署,结合我市实际,充分发挥房地产市场会商协调机制作用,加强各部门、县区之间的政策联动和统筹协调,完善落实房地产市场调控相关配套政策,保持政策的连续性和稳定性,研究提出土地、金融、财政、住房保障、住房租赁、市场管理、舆论引导等方面的调控政策措施。

(二)加强相关政策保障

1.完善用地供应机制。根据近期住房建设重点区域及各区域住房发展指引,合理安排储备土地结构、时序、布局,以备有计划地实施土地供应,保障各类住房用地供给。要及时发布住宅用地供应中期规划、住宅用地年度供应计划和三年滚动计划等,进一步优化住宅用地供应结构,提高存量住宅用地的利用效率,完善商品住宅用地供应方式,完善租赁住房用地供应方式。

2.严格金融监管措施。要严格落实国家、省、市有关政策,加强房地产金融宏观审慎管理,建立购地资金来源审查制度,加强房地产开发融资管理,强化个人住房贷款管理,严格住房租赁贷款管理等措施,并根据实际情况出台有关管理措施。

3.发挥税收调节作用。合理运用税费手段,支持合理的自住需求,抑制投资投机性需求。根据我市房地产市场调控需要,充分运用好现行契税、增值税优惠政策等。在国家房地产税法出台后,积极稳妥推行房地产税。

4.健全舆论引导机制。加强信息公开和舆论引导,建立常态化信息发布机制,准确解读房地产形势和政策,做好政策落实出台前的风险评估和工作预案。健全完善舆情监测监督机制,及时回应社会关切的问题,整治房地产信息网络传播乱象,稳定市场预期。

(三)完善规划实施机制

1.建立年度实施计划。应依据本规划,同时综合考虑新型城镇化发展、产业经济发展、房地产市场发展形势及住房保障实施成效等因素,科学合理制定年度住房发展滚动实施计划。

2.加强规划实施监督。要提升本规划的执行力和约束力。应定期组织开展规划的跟踪评估工作,严格监控规划落实情况。将本规划的主要发展目标与任务纳入有关部门的目标责任考核,强化并分解落实规划的具体责任。

3.推进规划相互衔接。强化本规划与全市国民经济与社会发展规划、国土空间规划等相关规划的衔接,在相关规划编制与调整中,要将本规划的相关指标与内容纳入其中,确保土地安排、住房建设、空间布局等指标有效落实。

4.加大规划宣传力度。采取多种形式,利用网站、公示栏、电视、自媒体等大力宣传本规划,加强市民对本规划的认识,扩大社会监督和公众参与,营造实施本规划的浓厚社会氛围,合理引导住房发展的良好舆论环境。

 

附图1  商品住房新供用地分布计划示意图